中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水

2023年2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。

一、政策主要內(nèi)容

1、政策目的：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，轉(zhuǎn)型發(fā)展，探索新發(fā)展模式。

2、投資范圍：包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。存量商品住宅是指“五證”齊全，已經(jīng)銷(xiāo)售或者正在主體建設(shè)的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)房。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是指寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、數(shù)據(jù)中心等信心基礎(chǔ)設(shè)施。

3、管理人要求：在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來(lái)累計(jì)投資本金不低于100億元人民幣。具有3個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)。最近三年未發(fā)生重大違規(guī)行為。

4、投資人要求：首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)，自然人投資者出資額不得超過(guò)基金實(shí)繳額的20％。

另外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的合同文本、信息披露、關(guān)聯(lián)交易等方面也做了詳細(xì)規(guī)定。

二、影響分析

1、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式擴(kuò)大到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，豐富私募基金類(lèi)型。2022年11月28號(hào)，證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中指出開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。不動(dòng)產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類(lèi)型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

2、將有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。房企有大量的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險(xiǎn)房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤(pán)活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。

3、將有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，有利于房企長(zhǎng)期健康發(fā)展。

4、為社會(huì)投資機(jī)構(gòu)及居民增加了新的投資渠道。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)。

本文源自金融界