今年以來，公募REITs表現(xiàn)持續(xù)低迷。除了6月30日上市首日就出現(xiàn)破發(fā)情況的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只產(chǎn)品年內(nèi)無一正收益，截至7月13日的年內(nèi)平均跌幅達(dá)14.39%。其中，中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等6只產(chǎn)品跌幅超過20%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs“跌跌不休”或受宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化、部分資產(chǎn)運營質(zhì)效不及預(yù)期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響。與此同時，記者注意到，REITs市場或?qū)⒂瓉怼盎钏?，多家公募基金公司?月初表示旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

年內(nèi)幾近“全軍覆沒”

步入7月，部分公募REITs產(chǎn)品止跌反彈，業(yè)績表現(xiàn)有所回升。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，在已經(jīng)上市的28只公募REITs中，超過七成產(chǎn)品月初以來實現(xiàn)上漲，表現(xiàn)最好的國金中國鐵建REIT的區(qū)間收益率達(dá)6.39%。此外，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金安徽交控REIT的月漲幅也都超過5%，分別達(dá)到5.56%和5.19%，還有部分產(chǎn)品月漲幅超過2%。

將時間拉長至年內(nèi)，公募REITs的表現(xiàn)就不盡如人意了。剔除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，所有公募REITs產(chǎn)品今年以來的收益全線告負(fù)。截至7月13日，上述27只公募REITs今年以來的平均跌幅達(dá)14.39%。若剔除今年成立的產(chǎn)品，跌幅將擴至15.47%。

其中，建信中關(guān)村REIT年初至今累計下跌31.1%，華夏中國交建REIT、鵬華深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等產(chǎn)品的同期跌幅均超過20%。值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來破發(fā)，當(dāng)日收跌6.29%。

從項目類別來看，剔除今年成立的4只新產(chǎn)品外，目前保障性租賃住房類REITs的跌幅較少，今年以來的平均跌幅為7.1%；垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等相關(guān)REITs的年內(nèi)平均跌幅均在11%至18%之間；而港口倉儲物流類REITs和天然氣發(fā)電類REITs則表現(xiàn)墊底，年內(nèi)平均跌幅超過20%。

因受年內(nèi)跌幅的拖累，不少公募REITs產(chǎn)品的前期漲幅被大幅吞噬，部分產(chǎn)品甚至由盈轉(zhuǎn)虧。例如，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT今年以來下跌17.53%，自2021年6月上市以來的累計漲幅縮至7.56%；鵬華深圳能源REIT的年內(nèi)跌幅為23.7%，這也導(dǎo)致該產(chǎn)品自2022年7月上市至2023年7月13日的回報為-13.08%。

據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計，截至7月13日，前述2023年以前成立的24只公募REITs中，僅有4只產(chǎn)品上市以來業(yè)績收正。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最高，此外，中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT自上市以來的累計漲幅在1%至4.1%之間。

另一方面，還有超八成產(chǎn)品成立至今的業(yè)績?yōu)樨?fù)，包括紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏中國交建REIT在內(nèi)的8只產(chǎn)品的累計跌幅超過20%。其中，華夏中國交建REIT自2022年4月以來的累計跌幅達(dá)38.44%。

REITs市場亟待增量資金

對于公募REITs的年內(nèi)表現(xiàn)，證監(jiān)會債券部主任周小舟7月6日曾表示，今年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化、部分資產(chǎn)運營質(zhì)效不及預(yù)期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響，REITs二級市場波動有所加大?？傮w看，這輪調(diào)整是價格逐步向價值回歸的正常過程。目前，二級市場估值總體處于相對合理水平。

一位相關(guān)行業(yè)分析師認(rèn)為，REITs市場的下跌主要緣于多方面因素。其一是與部分項目業(yè)績承壓有關(guān)。尤其是一季報披露后，二級價格表現(xiàn)分化，業(yè)績不及預(yù)期的項目顯著下跌，部分投資人已由謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)為清倉止損。

在他看來，市場流動性趨弱、缺乏增量資金是該類產(chǎn)品持續(xù)下跌的原因之一?！霸跈C構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項目基本面修復(fù)不及預(yù)期時，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入?！痹摲治鰩煴硎?。

從數(shù)據(jù)來看，相較于去年下半年11只公募REITs接連上市，公募REITs今年以來發(fā)行節(jié)奏有所放緩，僅有4只產(chǎn)品上市。分別是2月8日上市的嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（發(fā)行規(guī)模17.57億元），3月29日同時上市的中信建投國家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元），以及6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT（發(fā)行規(guī)模15.75億元）。

在公募REITs持續(xù)下跌的背景下，記者注意到，7月5日，包括易方達(dá)基金、南方基金等在內(nèi)的多家公募基金公司發(fā)布公告表示，旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍。這也意味著，REITs市場或?qū)⒂瓉怼盎钏薄?/p>“FOF資金對于公募REITs市場屬于增量資金。今年以來公募REITs的持續(xù)下調(diào)，或為FOF投資公募REITs提供了較好的投資機會，新資金的注入有望為市場帶來信心，更有利于市場的價值發(fā)現(xiàn)?！比A南某公募基金人士對記者表示，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

“REITs本質(zhì)是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)。”前述分析人士也認(rèn)為，在股債等其他大類資產(chǎn)缺乏想象空間的背景下，公募REITs的性價比有被市場關(guān)注到，在經(jīng)歷了二級市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價值已顯現(xiàn)。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄對記者表示，具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場經(jīng)營機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎?！皬氖袌鰧用鎭砜矗捎诠糝EITs對資產(chǎn)端和資金端都具有相當(dāng)?shù)奈?，市場前景看好。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴大，常態(tài)化發(fā)行的啟動，未來公募REITs將進(jìn)入加速發(fā)展階段。”他說。

在劉玄看來，“投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯?！?/p>“公募REITs底層資產(chǎn)類型多樣，現(xiàn)金流、運營能力各不相同，項目運營的核心是提升底層資產(chǎn)的投資價值?！眲⑿嬖V記者，建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。