黑石在中國最新一筆投資出現(xiàn)了。

投資界獲悉，日前，東百集團發(fā)布公告稱，計劃將旗下四個倉儲物流項目一次性出清，交易價格合計達2.79億元。

而買方，正是PE巨頭黑石集團。

猶記得月初，黑石公布2024第二季度財務(wù)報表：過去三個月，黑石募集394億美元，投資則創(chuàng)下新的記錄——投出340億美元（約合人民幣2400億）。掃貨之勢，令人印象深刻。

剛剛，黑石在中國投2個億

福州老板現(xiàn)身

更多交易細節(jié)流出。

東百集團最新公告稱，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團關(guān)聯(lián)基金旗下相關(guān)子公司，受讓方最終控制人為美國上市公司Blackstone Inc.

轉(zhuǎn)讓的四家公司均為物流地產(chǎn)類子公司：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司、天津興建供應(yīng)鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司，分別是佛山樂平、天津?qū)幒?、成都新津及佛山蘆苞4個倉儲物流項目的開發(fā)建設(shè)運營主體。

據(jù)悉，上述四家標的公司20%股權(quán)的交易價格合計為人民幣2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付，這部分資產(chǎn)為東百集團帶來不少現(xiàn)金流。

翻開東百集團的版圖，商業(yè)零售及倉儲物流是主營業(yè)務(wù)之一，其中倉儲物流項目主要位于包括粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀、中西部等地區(qū)。針對此次交易，東百集團表示，“可有效盤活公司存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)流動性和使用效率，增加公司運營資金?！?/p>

東百集團總部位于福建福州，身后是一位福州大佬——董事長兼總裁施文義，公開信息顯示，施文義同時也是福建中聯(lián)集團董事長，并擔任福建省民營企業(yè)商會名譽會長。

這并不是黑石集團第一次出手。早在2018年至2020年間，東百集團就通過多次轉(zhuǎn)讓，將這四家公司80%的股權(quán)出售于黑石——

2018年，黑石當年作價2.84億元收購東百集團旗下佛山睿優(yōu)80%股權(quán)。2019年5月，黑石又以3.52億元的價格收購東百集團旗下天津興建80%的股權(quán)。2020年間，黑石分別以1.77億元和2.7億元的價格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權(quán)收入囊中。

至此，黑石集團已經(jīng)將這四個物流資產(chǎn)買下，共計花費了約13.62億元。交易完成后，東百集團也實現(xiàn)這4個倉儲物流項目股權(quán)的全部退出。

值得一提的是，東百集團四次轉(zhuǎn)讓物流項目，均為溢價轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)評估實現(xiàn)增值，最高甚至增值了300%——換言之，黑石出了大價錢，東百集團賺了一筆。

PE的心頭好

物流地產(chǎn)，歷來是黑石重要的投資主題之一。

放眼全球，這位“PE之王”的地產(chǎn)生意曾風(fēng)風(fēng)火火。數(shù)據(jù)顯示，2010到2021年間，黑石集團通過200多筆交易，收購全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。特別是2019年6月，黑石宣布以187億美元收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫，締造全球史上最大的私有不動產(chǎn)交易案。收購?fù)瓿珊?，黑石躋身美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。

黑石投資地產(chǎn)的理念可以歸結(jié)為三點，“買入、修復(fù)、賣出”——瞄準市場以低于重置成本的價格買入資產(chǎn)，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復(fù)，最后將其出售，從而獲得投資回報。

在中國市場也不例外。回顧起來，2008年全球金融危機時，黑石花費10億元收購上海Channel 1購物中心，自此開啟連續(xù)注資中國物流地產(chǎn)項目的一幕。2013年投資上海物流開發(fā)項目，是黑石集團在中國開展的第一筆物流地產(chǎn)投資。

此后出手密集：2015年，黑石與萬科正式開展合作，入股萬科物流公司。2017年，黑石在中國設(shè)立多元資產(chǎn)管理平臺——上海龍地商業(yè)管理有限公司，總面積達到500萬平方米，目前覆蓋了全國19個城市，管理著40多個物流園區(qū)。

更為轟動的是2021年1月，黑石宣布，旗下房地產(chǎn)機會型基金完成粵港澳大灣區(qū)最大物流園區(qū)的多數(shù)股權(quán)收購，該物流園區(qū)歸屬于富力集團旗下全資子公司富力地產(chǎn)，交易規(guī)模達11億美元。隨后不久，黑石又一口氣拿下富力綜合物流園區(qū)的100%股權(quán)，前后付出資本超過82億元。

隔年，黑石集團又收購粵港澳大灣區(qū)倉儲資產(chǎn)，將28萬平方米的現(xiàn)代倉庫收入囊中，實現(xiàn)地產(chǎn)版圖的進一步擴張。

過去十幾年前，隨著中國電商的崛起以及高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“物流地產(chǎn)”也成為中國房地產(chǎn)市場細分類別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。于是，嗅覺靈敏的買家紛紛來了。

各大PE都在爭相布局。例如凱雷集團，早在2013年8月就與物流倉儲開發(fā)商宇培合作，收購其五個已建成的倉儲項目49%股權(quán)。還有博楓，曾是中國新天地集團的基石投資者，后來還收購物流倉儲品牌蓋世理；2022年初，紅杉中國新基建股權(quán)投資基金完成募集，其中博楓資產(chǎn)管理公司是該基金最大LP……這樣的案例還有很多。

這兩年，盡管經(jīng)歷了疫情和經(jīng)濟周期波動，很多物流地產(chǎn)管理方也遭遇不小的沖擊，但隨著消費需求的重塑，PE們確信一個新的時機正在到來，正如黑石集團董事長蘇世民最近所說：

“商業(yè)房地產(chǎn)價值正在觸底，越來越多競標者出現(xiàn)。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的?！?/strong>

吹響號角

如此一幕，也是黑石開始抄底的一縷縮影。

不久前，黑石2024年第二季度財報透露了一個重要信號：過去的三個月是黑石集團自2022年以來最活躍的投資季度，出手了2400億人民幣。

黑石全球掃貨，歷歷在目——

僅今年6月份，黑石就密集宣布多筆交易，包括收購艾默生環(huán)境技術(shù)公司40%的股權(quán)、收購墨西哥房地產(chǎn)信托Terrafina、美國連鎖快餐Tropical Smoothie Café、日本線上漫畫平臺Mecha Comic等等，計算下來總金額超過700億元人民幣。這個Q2，黑石公開宣布至少15筆收購與私有化交易。

這樣一幕還在繼續(xù)。

蘇世民坦言：“我們決定采取更積極的方式進行新投資，播下未來價值創(chuàng)造的種子。”對此黑石預(yù)判美元今年降息；疊加估值來到低位，正是掃貨的好時機。

為此，黑石同時抓緊募資，備好彈藥：2024年Q2，黑石的總資產(chǎn)管理規(guī)模繼續(xù)創(chuàng)下新高，同比增長7%至1.1萬億美元，其中二季度共募集了394億美元。另一面，也在集結(jié)更多人馬。

無獨有偶，KKR上半年投資總額達到了370億美元，同比增長了90%，其中過去的二季度投資金額230億美元，締造歷史上投資額最高的季度之一。接下來，KKR將加大投資力度，還有更多交易。

正如KKR聯(lián)席CEO Scott Nuttall不斷強調(diào)的，“當前市場估值已經(jīng)下調(diào)，與歷史上投資收益最高的時期相似，現(xiàn)在是入場的絕佳時機?！?/p>

The returns are substantially higher when the bets are bigger.（賭注越大，回報就越高）

悄然間，他們不約而同吹響抄底的號角。

本文來源投資界，作者：楊繼云，原文：https://news.pedaily.cn/202408/538492.shtml