3月初，一則黑石集團違約的消息引發(fā)關注。

據21世紀經濟報道稱，黑石集團價值5.62億美元的商業(yè)地產抵押貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保。

資本大鱷的違約，足以讓市場窺見不動產資本化的風險。而在此之前，政策剛剛啟動不動產私募基金試點。那么，黑石違約是否會引發(fā)投資者的退卻？

對于這筆違約的產品，黑石集團曾試圖延期，但最終以遺憾收場。3月2日，據財經十一人報道，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。

但種種原因中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，一份聲明顯示，這批證券現(xiàn)已到期并尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。

對此，協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖解釋，黑石集團違約的這筆CMBS操作路徑相當于是基金投資人先拿出部分資金，再用發(fā)行證券的資金通過加杠桿的方式買了做擔保的底層資產，發(fā)行的證券爆雷之后，這些底層資產會被拍賣還債，也意味著基金投資人最后可能剩不下多少權益。

黑石集團在地產領域的折戟令外界驚訝。畢竟，近年來，地產是黑石集團大肆擴張的核心板塊。根據國信證券梳理，2015年至2021年，黑石集團的營收從46.47億美元增長至225.77億美元，歸母凈利潤從6.27億美元增長至58.60億美元。在這些業(yè)務板塊中，房地產是其主要收入來源，占比超過30%。

另據財報顯示，截至2021年末，黑石集團不動產基金共有2790億美元，一舉超過其私募股權的傳統(tǒng)業(yè)務，成為黑石集團第一大核心資產板塊。

在國內，黑石集團同樣是房地產市場的常客。自2008年進軍內地以來，與富力、華潤、綠城、萬科、soho中國等一眾房企都或多或少打過交道。據《財經十一人》不完全統(tǒng)計，黑石在中國市場累計投資額超過500億元，投資范圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體等業(yè)態(tài)。

與地產牽連頗深的黑石違約被爆出后，是否會引發(fā)投資者對地產基金的擔憂，值得進一步關注。

前不久，國內不動產私募投資基金試點工作剛剛按下啟動鍵。

2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動不動產私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。 在投資范圍方面，明確包括特定居住用房、商業(yè)經營用房以及基礎設施項目等。

實際上，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。黃立沖表示，現(xiàn)在國內啟動的不動產私募投資基金的操作與國外的操作路徑類似，大多是通過不動產質押給企業(yè)貸款。一般來說，不動產私募基金產品風險相對較大，其風險點主要在于大環(huán)境變化。

“如果不動產基金是在房價高位時發(fā)布，而整個市場又逐步開始轉向時，風險會比較大。投資者也能夠通過黑石違約的產品直觀體驗到這種產品的風險?！秉S立沖分析，地產如果持續(xù)低迷，不動產私募基金會因現(xiàn)金流問題而無法順利兌現(xiàn)產品，最終造成違約。只是，這種違約會在相關部門的干預下，既不會被清算，也未必能拍賣。

換言之，意味著投資人面臨風險較大，相關權益不易保障。不過，證監(jiān)會為我國的不動產私募基金啟動建立了“防火墻”。證監(jiān)會表示，考慮到不動產私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構投資者為主。

此外，相關政策還要求參與試點的私募股權投資基金管理人實繳資本不低于2000萬元，且具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元，或自管理人登記以來，累計管理不動產投資本金不低于100億元等。

一位熟知資本市場的業(yè)內專家表示，證監(jiān)會設立的門檻是很高的。一般在資本市場，普通私募產品的出資額僅有100萬元。而中泰證券則認為，相對較高的投資門檻將有利于更好地保護投資者權益。

截至目前，不動產私募基金試點啟動已半月有余，但多位業(yè)內人士告訴財經網，市場尚無相關產品出爐。

黃立沖稱，相關產品目前還處在摸索中，應該不會很快出現(xiàn)在市場之中。而上述業(yè)內專家同樣稱，產品能否快速推行主要要看市場情況，“以現(xiàn)在的市場環(huán)境來說，我認為不會太快，但如果市場全面恢復，整個樓市欣欣向榮，就會有很多資金投入其中?！?/p>整體而言，樓市的小陽春仍舊值得期待。2023年政府工作報告中，對于房地產，強調的是“穩(wěn)增長”和“防風險”，當前宏觀經濟持續(xù)好轉預期在增強，這些都有利于提振市場信心。對于房地產來說，3月3日，央行相關負責人在新聞發(fā)布會上表示，隨著疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業(yè)尤其是優(yōu)質房地產企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

從市場數據上來看，根據中指院監(jiān)測，春節(jié)后，重點城市新房、二手房成交規(guī)模連續(xù)4周環(huán)比增長，部分城市二手房市場情緒改善明顯。今年第9周（2月20日-26日），重點10城二手房成交量已達2021年以來周度最高水平，同比增長近90%。中指院研報指出，2023年全國商品房銷售規(guī)模有望在去年低基數的基礎上出現(xiàn)小幅增長，市場銷售的恢復需要改善性住房需求延續(xù)去年的釋放勢頭。

而在資本市場，投資者永遠聞風而動，他們既關注風險，更關注風險背后的收益。在業(yè)內專家看來，黑石的地產基金違約的確會讓投資者提高警惕，但面對優(yōu)質投資標的，其仍然不會輕易退卻。

就像IPG中國首席經濟學家柏文喜所言，黑石違約事件后，與黑石類似的外資會對房地產的相關產品更加謹慎，尤其是在資產組合與投資布局的流動性考量方面，投資機構與高凈值投資者也會因此而更顯謹慎。但他們不會出現(xiàn)大幅退卻，因為此類產品在流動性、收益性與安全性的綜合考量中仍舊還是風險與收益平衡較好的優(yōu)質投資標的。

不過，仍然要提醒投資者在選擇私募產品時需要慎之又慎。柏文喜建議，在當前外部環(huán)境相對復雜的情況下，投資者選擇不動產私募產品時，應考慮管理人的專業(yè)能力與市場聲譽，如果投資人專業(yè)性更強，還應關注產品的底層資產結構、基金章程以及托管機構的聲譽等。

畢竟，即便強如黑石也難逃市場規(guī)律的懲罰，若投資人盲目下場或許會付出同樣慘痛的代價。

文/王亞靜（責編：高雅）