又一頭部房企擬分拆物業(yè)赴港上市。

近日，龍湖集團（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”）于香港聯(lián)交所主板獨立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書。

值得注意的是，與此前市場上傳言的物管單獨上市不同，此次龍湖擬分拆上市的是將商管納入其中的一個“新物種”。

不過，當(dāng)前資本市場物業(yè)板塊持續(xù)遇冷，物業(yè)股去年全年跌幅達47.5%，同期恒生指數(shù)下跌14.7%，行業(yè)指數(shù)遠(yuǎn)低于恒生指數(shù)。當(dāng)前龍湖分拆物業(yè)上市時機是否合適？

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前商業(yè)運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的上市模式可能會為龍湖智創(chuàng)生活帶來更高估值。

展望2022年，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元；物業(yè)管理行業(yè)并購熱潮仍將持續(xù)，頭部物業(yè)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）仍將成為并購市場中的主導(dǎo)方。

“物管+商管”或帶來更高估值？

1月7日，龍湖集團（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”）于香港聯(lián)交所主板獨立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書。

與此前市場上傳言的物管單獨上市不同，此次龍湖分拆上市的是將商管納入其中的一個“新物種”。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活的主營業(yè)務(wù)分拆自龍湖集團的智慧服務(wù)和商業(yè)運營，打包兩個航道的核心業(yè)務(wù)，意在打造一個具有協(xié)同效應(yīng)的輕資產(chǎn)旗艦平臺。這一“物管+商管”的上市模式與華潤萬象生活十分相似。

不過，去年下半年以來，資本市場物業(yè)板塊持續(xù)遇冷，龍湖的“新物種”上市是否會有不同的表現(xiàn)呢？

對此，中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受券商中國記者采訪時表示，龍湖智創(chuàng)生活屬于整個行業(yè)的頭部企業(yè)，自身的優(yōu)勢和亮點比較突出。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。從經(jīng)營性指標(biāo)看，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入超77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。不管是規(guī)模還是增速，龍湖智創(chuàng)生活都足夠亮眼。此外，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運營服務(wù)已開業(yè)60個項目，在管580萬平方米，儲備項目68個，商業(yè)運營板塊優(yōu)勢凸顯。在當(dāng)前商業(yè)運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機結(jié)合可能會為龍湖智創(chuàng)生活帶來更高估值。

并購市場熱度超過資本市場

與前兩年物業(yè)企業(yè)受資本市場追捧、物企扎堆上市、股價大漲不同，去年資本市場物業(yè)板塊遇冷，上市物企數(shù)量減少、股價也大幅下跌，并且首次出現(xiàn)物企主動終止IPO的情況，新上市物企首日破發(fā)率明顯提升。

據(jù)億翰智庫旗下嘉和家業(yè)統(tǒng)計，截至2021年末，在港上市的物業(yè)企業(yè)共49家，當(dāng)年新增14家，數(shù)量較2020年相比明顯降低。同時，2021年，受市場系統(tǒng)性下跌，疊加關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)暴雷因素，物業(yè)股步入跌幅前列：全年跌幅達47.5%，同期恒生指數(shù)下跌14.7%，行業(yè)指數(shù)遠(yuǎn)低于恒生指數(shù)。

從物業(yè)股跌幅排名前十的企業(yè)來看，除卓越商企服務(wù)，其余物業(yè)企業(yè)的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方均曾被報道具備較大償債壓力和現(xiàn)金流危機等狀況。如，恒大物業(yè)因關(guān)聯(lián)方多次暴雷，而具備較高風(fēng)險；彩生活因關(guān)聯(lián)方償債壓力較大而對外出售核心資產(chǎn)鄰里樂控股；佳兆業(yè)美好因關(guān)聯(lián)方將其控股權(quán)質(zhì)押，致使其估值承壓。

與資本市場遇冷形成鮮明對比的是并購市場的火熱，去年下半年以來，如碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)以及萬物云等為代表的頭部物企在收并購市場上表現(xiàn)活躍，并購市場熱度甚至超過了物業(yè)資本市場熱度。

公開信息顯示，2021年9月20日，碧桂園服務(wù)公告以100億元收購富力物業(yè)100%股份，在7-10月短短三個月內(nèi)，碧桂園服務(wù)還發(fā)起對湖南天環(huán)物業(yè)、上海碧桂園商業(yè)、鄰里樂、安徽誠和物業(yè)等多宗股權(quán)收購。去年，龍湖物業(yè)相繼完成了對美好幸福100%的股權(quán)收購，整體收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務(wù)100%股權(quán)，以及對九龍倉旗下物企的收購。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

中指研究院指出，總體來看，2021年行業(yè)并購市場整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標(biāo)的估值回歸理性等特點。

2022年上市物企整體估值水平或抬升

對于物企的估值問題，嘉和家業(yè)指出，之前支撐物企高估值有兩大因素：持續(xù)交付的在管面積和被放大的盈利空間。當(dāng)下，持續(xù)交付的在管面積已然受到關(guān)聯(lián)方釋放流動性風(fēng)險的影響，部分房企逐漸開始縮表；而作為高額盈利空間核心業(yè)務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)，經(jīng)過幾年的持續(xù)創(chuàng)新與發(fā)展卻仍未成熟，資本期待的高估值兌現(xiàn)仍需繼續(xù)等待。

展望2022年，嘉和家業(yè)認(rèn)為，基于2021年部分房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件影響，資本市場對物業(yè)行業(yè)的估值以及經(jīng)營存續(xù)性產(chǎn)生一定程度的擔(dān)憂。物業(yè)股當(dāng)前已處于一個相對較低的位置，由此，嘉和家業(yè)對2022年上半年的行情持積極樂觀態(tài)度。

對于2022年的物管行業(yè)資本市場的表現(xiàn)，牛曉娟接受券商中國記者采訪時表示，結(jié)合目前處于上市進程中的企業(yè)數(shù)量而言，2022年預(yù)期物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超過70家，地方性國有企業(yè)發(fā)力上市；上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元；資本市場將持續(xù)看好規(guī)模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業(yè)，此類企業(yè)更加具備長期投資價值。

對于2022年的物管行業(yè)并購市場的表現(xiàn)，牛曉娟對券商中國記者表示，2022年，物業(yè)管理行業(yè)并購熱潮仍將持續(xù)，頭部物業(yè)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）仍將成為并購市場中的主導(dǎo)方，國有物業(yè)企業(yè)逐步入局并購市場，并購數(shù)量、金額、業(yè)務(wù)類型均將提升；在并購企業(yè)內(nèi)容方面，除物業(yè)管理公司外，涉及社區(qū)增值服務(wù)、智慧科技類企業(yè)將逐步增加；在并購決策方面，投前、投后管理變得更加重要，“有質(zhì)量”的并購將成為重要趨勢之一。

責(zé)編：楊喻程