2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)·現(xiàn)場(chǎng)快訊：11月2日，越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)舉辦的2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)發(fā)表演講時(shí)表示，資產(chǎn)管理不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，融資管理能力、財(cái)務(wù)健康的能力、投融資能力都需要進(jìn)行匹配，這是一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)性的全周期過程。

他指出，第一個(gè)是物業(yè)估值的最大化。如果租期內(nèi)的估值占一部分，租期外的估值占一部分，我們肯定認(rèn)為短租約更好，因?yàn)橐咔橹蠊乐禃?huì)更大，所以我們運(yùn)營(yíng)的策略是選擇短租約，半年也租，一年也租。要價(jià)值最大化，就要把運(yùn)營(yíng)的邏輯放在里面，這里面到期比例分布的安排是很重要的。

第二個(gè)是ROE，這是做資產(chǎn)管理必須面對(duì)的。商業(yè)地產(chǎn)有兩種利潤(rùn)，一個(gè)是每天運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，第二是持續(xù)估值增長(zhǎng)的凈利潤(rùn)。這需要管理好資產(chǎn)效率，控制好資產(chǎn)的比例。

第三個(gè)是NPI，這是商業(yè)地產(chǎn)人每天都做的事情。包括提升經(jīng)營(yíng)收入，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)，提高租金單價(jià)和出租率，實(shí)現(xiàn)租金的提升，加非房產(chǎn)租金類的收入，縮短換租的周期，合理的控制直接成本，合理的規(guī)劃房產(chǎn)稅，壓縮營(yíng)銷推廣費(fèi)，壓縮保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等等，通過不同的手段降低這塊的成本支出。

最后，既然是上市公司，還是要面對(duì)市值最大化的問題。市值最大化是四個(gè)方面，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)的基本面，經(jīng)營(yíng)基本面經(jīng)?？醋饨?、續(xù)租率，新簽的大廈有沒有增長(zhǎng)。對(duì)我們來說，要著重打造幾個(gè)維度，一個(gè)是怎么獲得投資評(píng)級(jí)，怎么進(jìn)入綜合指數(shù)，同時(shí)怎么做可持續(xù)發(fā)展。

此外，投資者最關(guān)注的就是分紅和估值的增長(zhǎng)率，包括分派率。

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