本文來源：時代財經(jīng) 作者：余思毅

11月28日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施(業(yè)內(nèi)簡稱“新五條”)，并自即日起施行。

據(jù)悉，“新五條”包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權投資基金作用等。

“此次政策明確了‘支持房地產(chǎn)企業(yè)股權融資’，本質上就是‘第三支箭’已經(jīng)射出?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進11月28日對時代財經(jīng)指出。

近日政策頻吹暖風，就在本月上旬，11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，業(yè)內(nèi)把這一舉措定義為“第二支箭”?！暗诙Ъ甭涞卮稳?，地產(chǎn)股高漲。

嚴躍進指出，“第三支箭”相比“第二支箭”的優(yōu)勢在于，其不會直接增加房企的負債規(guī)模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道。

在嚴躍進看來，“第一支箭”即信貸投放、“第二支箭”即債券融資、“第三支箭”即股權融資的工作已經(jīng)到位。三箭齊發(fā)，充分說明“救市先救企”，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機會。

對于市場提出的疑問，“新五條”真的能救房企嗎？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙11月28日對時代財經(jīng)稱，在行業(yè)資金偏緊的背景下，對民營房企的融資支持有著重要作用，有利于提升行業(yè)的信心，有助于房地產(chǎn)市場活躍度的提升。

不過王小嬙提到，對于房地產(chǎn)市場來說，不僅供應端面臨資金壓力，需求端對于未來的收入預期降低也是阻礙市場恢復的原因之一，市場加速恢復需要供需兩端的政策支持。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

“五管齊下”改善房企資產(chǎn)負債

在答記者問中，證監(jiān)會表示，“新五條”的制定就是為了“積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權益補充力度。促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤”。

就“新五條”開宗明義提到的“改善資產(chǎn)負債表”，近期中央層面早有信號釋出。

11月22日，國務院常務會議召開，明確努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況。11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會上的主題演講也表示，“支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃……，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資?！?/p>2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”指標——即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，于2021年1月1日全行業(yè)全面推行。在實施的兩年里成效顯著，三道紅線對房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠的影響。

王小嬙指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力大，流動性不足，改善資產(chǎn)負債表也顯得尤為重要，從而增強現(xiàn)金流的流動性，提高資金使用效率。

具體看“新五條”，第一條恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。嚴躍進指出，此處明確了對房企重組上市落實了寬松政策，尤其是提及發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)。其對于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質房企都有較好的優(yōu)勢。其中暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務關系，而對于優(yōu)質房企來說，則有收購或控制此類企業(yè)的機會。

“重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題?！眹儡S進稱，在重組上市方面，其提及了“同行業(yè)、上下游”整合，實際上也使得建筑類等企業(yè)獲得重組的機會。此類邏輯下，房地產(chǎn)背后的資源會有加速整合的過程，同時促使債務問題在重組中順利化解。

第二條則是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。對此嚴躍進解讀，再融資屬于上市公司IPO后的新的融資方式，有別于目前類似交易商協(xié)會推出的第二支箭的模式。尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式，有助于定向尋找投資方，規(guī)避了此前公開發(fā)債面臨認籌不足的尷尬。

第三條涉及調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。在嚴躍進看來，此次政策實際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開辟了新窗口。

嚴躍進指出，過去一段時間，港股市場對于房企管控較為嚴厲，尤其是過去兩年一些港股房企規(guī)模偏小，引起了投資者的質疑。而在目前內(nèi)地融資政策放松的情況下，對于此類房企后續(xù)上市，勢必會有更大的政策支持。

第四條提出進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用?！癛EITs的創(chuàng)新屬于今年較新的內(nèi)容，但過去比比較聚焦在保障性租賃住房領域。”嚴躍進稱，REITs產(chǎn)品運用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進入房地產(chǎn)項目投資和退出。各地在傳統(tǒng)的紓困基金、專項基金、配套資金等基礎上，要充分研究REITs在盤活房企存量項目方面的作用。

第五條則是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。嚴躍進認為，私募股權投資基金是房企快速融資、支持重點項目發(fā)展的資金來源。此次明確開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，對于此類私募投資機構來說無疑釋放了較好的機會。

“同時此類資金后續(xù)允許投放到存量住房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等領域，其實很明顯，其屬于對目前存量債務和存量資產(chǎn)盤活的重要策略?！眹儡S進補充道。

信貸支持、債券融資、股權融資“三箭齊發(fā)”

早在2018年，央行行長易綱接受媒體采訪時就提到過，央行會同有關部門從債券、信貸、股權三個融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑，推動解決民營企業(yè)和小微企業(yè)融資中存在的堵點、梗阻和瓶頸問題，切實疏通貨幣政策傳導機制，打通“最后一公里”。

三支箭的組合也在近期悉數(shù)落地。

早在2018年，人民銀行持續(xù)引導金融機構加大對民營企業(yè)的信貸支持，通過定向降準、中期借貸便利（MLF）等方式，為金融機構支持民營企業(yè)提供長期、成本適當?shù)馁Y金。彼時，信貸支持是視為“第一支箭”。

11月8日，政府射出了“第二支箭”，具體方式為，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。“第二支箭”被概況為債券融資。

現(xiàn)如今，“第三支箭”也就是關于股權融資的舉措落地。而且就在答記者問發(fā)布不足4個小時，11月28日晚傳出了“第三支箭”配套出臺的細則將陸續(xù)出來的消息。

據(jù)中國證券報報道，接近監(jiān)管人士透露，證監(jiān)會正在與基金業(yè)協(xié)會研究起草不動產(chǎn)私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。

“‘第三支箭’有助于全面快速改善房企資金面?！眹儡S進認為，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規(guī)模、增強投資者對于房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。

王小嬙認為，“第三支箭”的落地與此前的兩箭，形成政策組合拳助力民營房企緩解現(xiàn)金流壓力，從而提振行業(yè)信心。