運(yùn)營資管視角｜資產(chǎn)管理的核心是高效獲取優(yōu)質(zhì)項目和全過程風(fēng)險控制 ??租住會客廳

4月23日是第28個世界讀書日，這一天，由ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院、中信出版集團(tuán)·墨菲聯(lián)合舉辦的“租住會客廳·租賃住房投融管退戰(zhàn)略升維與資管進(jìn)階法則”沙龍活動在上海浦江華僑城柚米社區(qū)舉辦。

沙龍上，來自瓴寓國際副總裁兼上海公司總經(jīng)理王浩宇（上圖左）、金茂(中國)酒店投資管理有限公司公寓部總經(jīng)理王純杰（上圖右）從住房租賃企業(yè)資產(chǎn)管理能力、全周期管理服務(wù)能力進(jìn)行分享。

事實上，頭部住房租賃企業(yè)早就意識到了資產(chǎn)管理的重要性，從提供租賃住房產(chǎn)品到打造租住生活全場景，從運(yùn)營商到一站式綜合服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，為租賃住房的全生命周期解決方案提供保障，王浩宇和王純杰對于企業(yè)應(yīng)對資產(chǎn)管理時代提出了以下思索：全生命周期的資管核心是高效獲取優(yōu)質(zhì)項目，做好運(yùn)營管理，以及全過程風(fēng)險控制。

前期：高效獲取優(yōu)質(zhì)項目

在項目前期，要修煉高效獲取優(yōu)質(zhì)項目的能力。

如何評估一個項目是否優(yōu)質(zhì)？主要從以下四個維度：滿足收益、流動性好、風(fēng)險抵御能力強(qiáng)、符合政策。從發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項目到獲取，需要依托快、狠、準(zhǔn)的方式迅速做出決策。因此，機(jī)遇洞察、需求匹配、科學(xué)決策是了企業(yè)快速獲取優(yōu)質(zhì)項目的三大能力。

從“資產(chǎn)管理”視角，優(yōu)質(zhì)租賃住房符合“低風(fēng)險，確定回報”的特點。在實踐中，住房租賃企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同項目特點和投資人需求，在多種投資方案中選擇收益和風(fēng)險匹配最優(yōu)方案，在項目前期就從“投融建管退”全周期布局，制定土地類/改造類的投資周期，實現(xiàn)資金使用效率最大化，提升收益率。

同時，要擅用數(shù)據(jù)技術(shù)驅(qū)動業(yè)務(wù)，基于大數(shù)據(jù)抓取和市場分析判斷，精準(zhǔn)定位項目和產(chǎn)品。

中期：做好運(yùn)營管理和風(fēng)險把控

投資落地之后，流程下一步就是“建-管”階段。從投資人和業(yè)主端來看，投資好的資產(chǎn)，持有好的資產(chǎn)，要在“建-管”過程中做好運(yùn)營管理和全過程風(fēng)險把控，保障收益和資產(chǎn)的保值和增值。

圍繞著收益率達(dá)標(biāo)的最終結(jié)果，在建設(shè)過程中要提供平衡質(zhì)量與成本、效率的解決方案，立志于在最短工期實現(xiàn)質(zhì)量和成本的平衡狀態(tài)。包括全周期質(zhì)量成本平衡，對核心質(zhì)量問題增加工期和成本投入；分級管控、逐級細(xì)化施工過程；建立全周期成本標(biāo)準(zhǔn)和體系 。

在建成初期，要建立完善的籌開和營銷體系，實現(xiàn)快開快售快爬坡，最大限度提升運(yùn)營效率。

在運(yùn)營階段方面要提升全周期管理服務(wù)能力。租賃住房的運(yùn)營管理需要建設(shè)完整服務(wù)鏈和系統(tǒng)化運(yùn)營管理能力，并匹配人力、財務(wù)、管理、運(yùn)營、采購、營銷、維保等服務(wù)提升出租率、續(xù)約率、客戶滿意度等，以及擁有良好的收益管理、完善的人才管理和培訓(xùn)能力等，提高管理效率。對于國央企作為資產(chǎn)持有方的項目，風(fēng)險把控還體現(xiàn)在對資產(chǎn)安全和人身安全的保障方面，如消防控制室等功能區(qū)的人員配置萬不可精簡。

一個值得注意的點是，要嚴(yán)守住租金的價格是底線，退出階段租金就是最為核心的考核項，因此，不同階段需要靈活制定出租率和定價的雙優(yōu)合理方案，從而達(dá)到一個較完美的狀態(tài)。

后期：做好時間和收益平衡

在資產(chǎn)退出階段要有質(zhì)量地退，有溢價地退，因此，要在退出時間和收益之間達(dá)到平衡。這需要企業(yè)修煉三個層面的能力。

一是在退出渠道選擇上，不僅熟悉REITs的流程、制度和要求 ，還要具備豐富的大宗資產(chǎn)交易資源，包括保險、信托、基金等。同時要根據(jù)投資人偏好，提供不同的退出渠道。

二是根據(jù)不同的運(yùn)營階段，充分預(yù)估退出時間和價格之間的關(guān)系。退出時點選擇尤為關(guān)鍵，要根據(jù)投資人偏好，提供不同的退出時間和價格方案

三是積累豐富的退出經(jīng)驗，在退出時點，對運(yùn)營指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化，提升估值，為投資人創(chuàng)造更多收益。

最后，選擇優(yōu)秀的“資產(chǎn)管理人”對于資產(chǎn)估值是一個正向的促進(jìn)作用。理論與實踐并行，住房租賃行業(yè)已然迎來了資產(chǎn)管理的春天，今后還將繼續(xù)為社會、投資人、資產(chǎn)方帶來全生命周期的價值。

未來已來，讓我們一起見證下一波新的浪潮。