本報記者 夏治斌 石英婧 上海報道

“在ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運(yùn)營方、租賃方等需要聯(lián)動起來，將ESG的理念貫穿于物流倉儲地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計、建造、運(yùn)營、退出等各個環(huán)節(jié)。ESG理念將會切實塑造物流倉儲產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向?！?/p>9月27日，仲量聯(lián)行聯(lián)合安博、龍地、萬緯和LOGOS共同發(fā)布《綠色倉儲，共贏未來——ESG對中國物流地產(chǎn)的影響》白皮書（以下簡稱“白皮書”），仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平向《中國經(jīng)營報》等媒體記者如是說道。

眾所周知，自2020年我國提出“碳達(dá)峰，碳中和”目標(biāo)以來，各行業(yè)積極踐行綠色低碳的發(fā)展理念。物流地產(chǎn)作為現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系的重要組成部分，面臨能耗高、碳排放量大等發(fā)展瓶頸。白皮書指出，ESG理念和踐行在中國物流地產(chǎn)中逐步得到推進(jìn)，并將是實現(xiàn)降本增效、可持續(xù)發(fā)展的制勝關(guān)鍵。

低碳運(yùn)營成突圍之道

自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，制造業(yè)的穩(wěn)步增長，以及疫情對于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動，中國物流地產(chǎn)受到了越來越多投資人的青睞，投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產(chǎn)成交價格，資本化率穩(wěn)中有降。

記者注意到，不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，物流地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要性日益凸顯，低碳運(yùn)營、實現(xiàn)降本增效，將成為物流地產(chǎn)新的增長點(diǎn)。

據(jù)悉，在物流地產(chǎn)的運(yùn)營中，高昂的能源費(fèi)用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實現(xiàn)降本增效的一大障礙。為了降低能源費(fèi)用，各類市場參與者做出了不懈努力，主要從倉庫的建設(shè)入手，主流的踐行措施包括屋頂光伏、儲能系統(tǒng)、水循環(huán)利用、智能電表等。

今年上半年，仲量聯(lián)行臻量資產(chǎn)管理平臺聯(lián)合安博、龍地（黑石設(shè)立的多遠(yuǎn)資產(chǎn)管理平臺）、萬緯、LOGOS對物流地產(chǎn)租戶進(jìn)行了ESG觀念及實踐調(diào)研。主要受訪對象為第三方物流、電商、消費(fèi)品等行業(yè)的高標(biāo)倉租戶，共回收了210份問卷。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租戶正在積極提供ESG相關(guān)培訓(xùn)，且接收ESG信息的渠道多元，然而仍有20%～30%的租戶表示從未收到過任何ESG資訊。同時，大多數(shù)租戶認(rèn)為推行環(huán)保措施能夠給公司運(yùn)營帶來長期利益，但在實行初期主要面臨租金成本提高、相關(guān)人員和培訓(xùn)的缺乏，以及資金方面的壓力。

對于目前物流地產(chǎn)的ESG相關(guān)措施，超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為自動化倉庫、數(shù)字月臺、遠(yuǎn)程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術(shù)最為重要。租戶為ESG措施支付倉庫租金溢價的意愿在中上水平，如果用滿分10分來衡量的話，在6.5分水平。

總體而言，租戶對ESG相關(guān)措施在物流地產(chǎn)中的重要性有較深刻的認(rèn)識，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項措施，但是目前租戶對于ESG相關(guān)的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG相關(guān)措施所帶來的短期成本提升也成為了租戶現(xiàn)階段最關(guān)心的問題。

ESG助力地產(chǎn)投融資

近年來，PRI（責(zé)任投資倡議）及NZAM（凈零資產(chǎn)管理者倡議）等可持續(xù)發(fā)展和負(fù)責(zé)任投資相關(guān)倡議的提出，對投資人的投資策略和標(biāo)的選擇形成了約束。

與此同時，各大投資機(jī)構(gòu)近年來也紛紛加入負(fù)責(zé)任投資（或ESG投資）行列，表明其踐行ESG的決心，也從融資層面對企業(yè)提出了ESG相關(guān)要求。

ESG相關(guān)措施能夠降低融資成本，獲取更多融資手段和渠道，在高標(biāo)倉的運(yùn)營成本方面降低折現(xiàn)率和報酬率。從風(fēng)險角度而言，具有ESG相關(guān)措施的高標(biāo)倉，折現(xiàn)率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產(chǎn)回報率。

雖然目前市場上尚未有綠色的高標(biāo)倉資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個基點(diǎn)。不僅僅是債券，其他金融產(chǎn)品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應(yīng)用，綠色倉儲的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。

記者了解到，近年來，伴隨著市場規(guī)模的不斷擴(kuò)張，我國交通運(yùn)輸和倉儲的需求不斷上升，2021年，社會物流總費(fèi)用達(dá)到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國現(xiàn)階段物流總費(fèi)用占GDP比重依然偏高，例如，美國社會物流總費(fèi)用占GDP比重約為8%左右?？梢娢覈锪鞯禺a(chǎn)降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業(yè)是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的重要推動行業(yè)。

此外，目前全國共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。通過良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)、全民生活水平提升方面將起到重要作用。同時，盡早采取ESG措施來應(yīng)對氣候風(fēng)險及向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中帶來的政策變化、技術(shù)變革等問題，將是所有市場參與者在下一個十年制勝的關(guān)鍵。

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）