在常態(tài)化發(fā)行背景下，公募REITs在兔年開(kāi)春之際迎來(lái)了一大波密集動(dòng)作。

根據(jù)上交所官網(wǎng)消息，中信建投國(guó)電投新能源REIT和中航京能光伏REIT分別于2月17日和16日針對(duì)此前的反饋意見(jiàn)提交了書(shū)面答復(fù)。從書(shū)面回復(fù)情況來(lái)看，兩只申報(bào)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)目前均已產(chǎn)生了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

與申報(bào)環(huán)節(jié)相比，公募REITs在兔年春天的頻繁動(dòng)向，更多是發(fā)生在項(xiàng)目招標(biāo)、配套政策出臺(tái)等前端環(huán)節(jié)，既有證監(jiān)會(huì)和各地證監(jiān)局的政策呼吁，也有各省份拿出真金白銀作為補(bǔ)貼支持，更有南山控股、招商公路、重慶地產(chǎn)集團(tuán)等上市公司和地方項(xiàng)目公司的REITs項(xiàng)目籌備推進(jìn)。

這些動(dòng)態(tài)消息分布零散，不易察覺(jué)，但他們是公募REITs市場(chǎng)的重要組成部分。他們與進(jìn)入到申報(bào)、發(fā)行、交易的成品項(xiàng)目一起，構(gòu)成了整個(gè)公募REITs運(yùn)作鏈的豐富業(yè)態(tài)。從開(kāi)年火熱態(tài)勢(shì)來(lái)看，業(yè)內(nèi)此前給出的“截至2023年末REITs上市數(shù)量或達(dá)60只”這一預(yù)期，是值得期待的。

兩只REITs產(chǎn)品已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流

上交所消息顯示，兩只REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)屬于新能源和光伏領(lǐng)域，未來(lái)如成功發(fā)行，將使得上市交易的REITs品種進(jìn)一步豐富化。其中，中信建投國(guó)電投新能源REIT申報(bào)于2022年12月30日獲受理，于2023年1月20日獲交易所意見(jiàn)反饋，為全國(guó)首批受理的新能源項(xiàng)目。

中信建投國(guó)電投新能源REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為濱海北H1項(xiàng)目、濱海北H2項(xiàng)目和配套運(yùn)維驛站項(xiàng)目，項(xiàng)目公司為國(guó)家電投集團(tuán)濱海海上風(fēng)力發(fā)電有限公司。根據(jù)回復(fù)公告，底層資產(chǎn)目前已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

具體看，國(guó)家電投集團(tuán)濱海海上風(fēng)力發(fā)電有限公司近三年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.49億元、10.52億元及9.08億元，凈利潤(rùn)2.90億元、3.76億元及2.85億元，EBITDA分別為7.86億元，9.12億元及7.81億元；濱海北H1項(xiàng)目和濱海北H2項(xiàng)目投資回報(bào)良好。根據(jù)基準(zhǔn)日更新后的可供分配金額測(cè)算報(bào)告，在相關(guān)假設(shè)前提下，預(yù)計(jì)2023年3-12月期間和2024年度基金的可供分配金額分別為7.57億元和7.01億元，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估值71.65億元作為募集資金規(guī)模測(cè)算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為10.57%和 9.79%。因此在定價(jià)合理的情況下，濱海北H1項(xiàng)目和濱海北H2項(xiàng)目能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)。

中航京能光伏REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為京能光伏項(xiàng)目，具體包括榆林光伏項(xiàng)目和晶泰光伏項(xiàng)目。根據(jù)回復(fù)，目前相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)間已滿3年，已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。榆林光伏項(xiàng)目方面，2019至2021三年和2022年前9個(gè)月榆林市江山永宸能源有限公司EBITDA分別為2.29億元、2.79億元、2.84億元、2.27億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為1.20億元、 2.49億元、1.75億元和1.88億元；晶泰光伏項(xiàng)目方面，湖北晶泰光伏電力有限公司同期的EBITDA分別為9675.86萬(wàn)元、7532.03萬(wàn)元、8627.97萬(wàn)元和6018.44萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為1.03億元、1.82億元、2064.31萬(wàn)元和2830.35萬(wàn)元。

證監(jiān)會(huì)全力推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

公募REITs往往以運(yùn)行較成熟的基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)，實(shí)際上從資產(chǎn)確定到最終上市交易，中間要經(jīng)過(guò)若干環(huán)節(jié)，包括相關(guān)部門(mén)通氣、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目申報(bào)、申報(bào)意見(jiàn)反饋、發(fā)行募集、上市交易等。

從記者跟蹤觀察來(lái)看，從2021年的試點(diǎn)到2022年的密集上行，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行態(tài)勢(shì)得以確立。在已有的數(shù)十家成功發(fā)行上市交易案例示范下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、省份部門(mén)、項(xiàng)目公司三方主體正在緊鑼密鼓開(kāi)展著2023年公募REITs項(xiàng)目的儲(chǔ)備和發(fā)行籌備工作。

先來(lái)看監(jiān)管機(jī)構(gòu)。近日中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2023年債券監(jiān)管工作會(huì)議指出，2022年證監(jiān)會(huì)債券條線全力推動(dòng)交易所債券市場(chǎng)服務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)大局、推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行等工作取得新進(jìn)展。2023年要全面深化REITs市場(chǎng)建設(shè)，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

廣西證監(jiān)局近日公告顯示，廣西壯族自治區(qū)黨委常委、常務(wù)副主席蔡麗新一行到廣西證監(jiān)局慰問(wèn)干部職工，聽(tīng)取轄區(qū)資本市場(chǎng)改革發(fā)展工作匯報(bào)。在提高直接融資比重方面，蔡麗新表示要引導(dǎo)符合條件的企業(yè)綜合運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)工具擴(kuò)大直接融資，推動(dòng)重點(diǎn)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目積極申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

根據(jù)甘肅地方金融局官網(wǎng)，2月8日下午甘肅省金融監(jiān)管局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)王志強(qiáng)帶領(lǐng)相關(guān)處室負(fù)責(zé)人拜訪中國(guó)證監(jiān)會(huì)。王志強(qiáng)與證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部主任周小舟及相關(guān)處室負(fù)責(zé)人就加快推動(dòng)發(fā)行REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）等事項(xiàng)進(jìn)行交流。周小舟表示將繼續(xù)按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)的決策部署支持甘肅企業(yè)債券發(fā)行工作，REITs類產(chǎn)品發(fā)行積極爭(zhēng)取今年實(shí)現(xiàn)零的突破。

一次性補(bǔ)助最高不超過(guò)500萬(wàn)元

在監(jiān)管部門(mén)發(fā)聲支持下，河南、湖北、四川等省份以政策鼓勵(lì)、真金白銀獎(jiǎng)勵(lì)等方式推進(jìn)REITs發(fā)行。河南省政府在近日印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施的通知》中指出，要積極擴(kuò)大有效投資方面的完善項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制，聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)，持續(xù)梳理符合條件的存量資產(chǎn)項(xiàng)目并納入基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs）項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，協(xié)調(diào)支持符合條件的REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。

湖北省政府近日出臺(tái)的《關(guān)于更好服務(wù)市場(chǎng)主體推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的若干政策措施》顯示，要研究出臺(tái)省級(jí)REITs獎(jiǎng)補(bǔ)政策，探索設(shè)立REITs專項(xiàng)資金，對(duì)成功發(fā)行產(chǎn)品的企業(yè)給予一次性補(bǔ)貼，同時(shí)鼓勵(lì)有條件的地方對(duì)新設(shè)立或新遷入的持牌公募基金管理人給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)湖北省印發(fā)的《關(guān)于打好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主動(dòng)仗實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，對(duì)省內(nèi)原始權(quán)益人發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目推薦至國(guó)家發(fā)展改革委的，給予原始權(quán)益人200萬(wàn)元的前期工作費(fèi)用補(bǔ)助資金，同時(shí)提出將基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)有關(guān)咨詢服務(wù)納入政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)性目錄。

與湖北省相比，四川省的補(bǔ)貼更為可觀。四川省近期發(fā)布的《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》提出，要積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，對(duì)成功發(fā)行且募集資金用于省內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)的，原始權(quán)益人可按投資規(guī)模的0.5%申請(qǐng)一次性補(bǔ)助、最高不超過(guò)500萬(wàn)元。

南山控股首單公募REITs已完成所在地發(fā)改委審核

在真金白銀的補(bǔ)貼之下，作為公募REITs發(fā)行鏈條的核心主體——項(xiàng)目公司——開(kāi)始運(yùn)作了。

以保障房資產(chǎn)項(xiàng)目為例，根據(jù)公開(kāi)信息北京市昌平保障房建投公司發(fā)布的公募REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目招標(biāo)于2月9日開(kāi)標(biāo)，預(yù)算資金399萬(wàn)元，包括但不限于公募基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等機(jī)構(gòu)在發(fā)行階段的全部費(fèi)用。截至公示日2月13日，中航基金、平安基金、華夏基金評(píng)標(biāo)得分分別為84.8、78.2、77.7，成為中標(biāo)候選人。隨后北京市昌平保障房建投公司發(fā)布的REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目中標(biāo)結(jié)果顯示，中航基金從三位候選人中勝出成為項(xiàng)目中標(biāo)人，發(fā)行階段中標(biāo)價(jià)為395萬(wàn)元，存續(xù)階段中標(biāo)價(jià)為：基金規(guī)模的0.023%/年。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至目前保障房REITs項(xiàng)目共有4單發(fā)行上市，包括華夏北京、中金廈門(mén)安居、紅土深圳安居及華潤(rùn)有巢。另外，目前已有包括上海城投控股（600649）、河南豫資保障房、重慶保障房、無(wú)錫保障房、南京安居集團(tuán)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)人才、西安安居建設(shè)集團(tuán)、蘇州恒泰控股、天津泰達(dá)人才、廣州越秀等十多個(gè)省市保障房項(xiàng)目正在籌備發(fā)行REITs。

文旅資產(chǎn)的REITs發(fā)行籌備方面。黃山旅游集團(tuán)近期與浙商證券舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽訂儀式，浙商證券將為黃山旅游集團(tuán)提供包括資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)研究與引導(dǎo)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等咨詢服務(wù)，提供債務(wù)融資、公募REITs、并購(gòu)策劃等各類金融服務(wù)，推動(dòng)黃山文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，著力為黃山市打造生態(tài)型國(guó)際化世界級(jí)休閑度假旅游目的地城市提供強(qiáng)有力的金融服務(wù)支撐。

根據(jù)A股上市公司南山控股公告，該公司在近日召開(kāi)的投資者關(guān)系活動(dòng)上稱2023年旗下的寶灣物流將全力推進(jìn)首單公募REITS發(fā)行工作，重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。富國(guó)基金、融通基金、海富通基金、鑫元基金等公募參與了該次活動(dòng)。南山控股首單公募REITs發(fā)行工作目前已完成項(xiàng)目所在地和主申報(bào)地發(fā)改委審核，待正式上報(bào)國(guó)家發(fā)改委；同時(shí)國(guó)資股權(quán)評(píng)估備案，與國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、深交所等國(guó)家有關(guān)部委、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通匯報(bào)工作同步開(kāi)展，爭(zhēng)取得到各方的充分認(rèn)可與支持。預(yù)計(jì)將于2023年內(nèi)完成整體發(fā)行工作。

根據(jù)招商公路近日公告，招商公路正在積極推進(jìn)REITs項(xiàng)目，期望通過(guò)REITs項(xiàng)目打通公司高速公路項(xiàng)目的“募、投、管、退”的全流程通道，打造新的REITs平臺(tái)，同時(shí)通過(guò)REITs項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商公路的管理輸出。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)近日消息顯示，截至2月6日該集團(tuán)69個(gè)在建項(xiàng)目全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，續(xù)建的8個(gè)市級(jí)重大項(xiàng)目正開(kāi)足馬力，助推重慶經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。其中，重慶地產(chǎn)集團(tuán)所屬的重慶市公共住房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司(下稱“重慶公住房公司”)在全力推進(jìn)公募REITs發(fā)行。在建的辰寓虎溪青年公寓2月就可竣工投入運(yùn)營(yíng)。空港佳園、五里坪項(xiàng)目進(jìn)入硬裝收尾、軟裝進(jìn)場(chǎng)階段，預(yù)計(jì)4月可投入運(yùn)營(yíng)。

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)、一級(jí)巡視員韓志峰表示，2023年基礎(chǔ)設(shè)施REITs很可能會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期，今后一段時(shí)期我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資至少包括六大重點(diǎn)領(lǐng)域，分別是低碳減排、新型基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)民生保障、重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和城市更新。根據(jù)華泰證券資管預(yù)測(cè)，截至2023年末REITs上市數(shù)量或達(dá)60只，市值達(dá)1500億元是較確切的預(yù)期，未來(lái)3年至5年萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)更值得期待。

責(zé)編：李雪峰

校對(duì)：李凌鋒